Vamos
a analizar este régimen especial incluido en el Texto Refundido de la Ley del
Impuesto de Sociedades (art.53 y 54 del Real Decreto Legislativo 4/2004), que
ofrece un régimen fiscal muy beneficioso y que se mantiene en el Proyecto de
Ley del Impuesto de Sociedades incluido dentro de la inminente reforma fiscal.
Este régimen fiscal es optativo para aquellas entidades que tengan como
actividad principal el alquiler de viviendas, si bien es cierto, que es
compatible con el desarrollo de otras actividades complementarias por la misma
entidad, así como la venta de las viviendas una vez que haya transcurrido el
plazo mínimo de mantenimiento de 3 años.
Es importante matizar que a efectos de aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el art.2.1. de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.
Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.
Vamos a exponer los requisitos
que deben de cumplir y, posteriormente, los beneficios fiscales que ofrece este
régimen.
Respecto a los requisitos:
-
Debe destinar al alquiler
un mínimo de 8 viviendas, sin que establezca un número máximo de viviendas.
-
Dichas viviendas deben
permanecer arrendadas u ofrecidas en alquiler durante un período mínimo de 3
años.
-
Se debe llevar una
contabilidad separada por cada inmueble, con objeto de poder determinar en cada
momento la renta derivada de cada inmueble.
-
En el caso de entidades
que desarrollen actividades complementarias, más del 55% de la renta obtenida a
lo largo del ejercicio (excluida la derivada de la transmisión de inmuebles) provenga
del alquiler de inmuebles o bien, que al menos el 55% de la composición del
Activo esté integrada por bienes que sean susceptibles de generar rentas que
tengan derecho a la aplicación de la bonificación establecida para este régimen.
Los beneficios fiscales
serían:
-
85 % de bonificación en la
cuota íntegra correspondiente a la renta derivada del alquiler de viviendas,
por lo que el tipo de tributación se reduciría al 4,5%
-
90 % de bonificación en la
cuota íntegra correspondiente a la renta derivada del alquiler de viviendas
cuando el arrendatario sea un discapacitado y se hayan efectuado obras de
adecuación de la vivienda a las circunstancias del arrendatario discapacitado.
El tipo de tributación se reduciría al 3%. Esta bonificación más beneficiosa,
para alquileres destinados a personas discapacitadas, no aparece en el actual
Proyecto de Ley del IS incluido en la inminente reforma tributaria.
Respecto a lo que se
entiende por renta de cada inmueble sería el ingreso por alquiler menos los
gastos directamente imputables para la obtención de ese ingreso y menos la
parte proporcional de los gastos generales que sean también necesarios para la
obtención de dicha renta.
Es importante matizar que
este régimen es incompatible con las medidas establecidas para las entidades de
reducida dimensión, es decir, aquellas entidades que cumplan los requisitos
para aplicar los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión
podrán optar entre aplicar dichos incentivos o aplicar el régimen especial para
entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.
Para la aplicación de este
régimen es requisito necesario la comunicación por parte del sujeto pasivo a la
Administración Tributaria, siendo de aplicación en el mismo período impositivo
que finalice con posterioridad a dicha comunicación y resultando aplicable
hasta que se comunique la renuncia al mismo.
También es importante
matizar que respecto al IVA el arrendamiento de viviendas es una actividad
sujeta pero exenta de IVA. Esto limita el derecho a deducir las cuotas
soportadas por IVA. Es decir, cuando se adquiere una vivienda para alquilarla
el IVA pagado, normalmente el 10%, no se puede deducir, lo que supone un mayor
coste de adquisición de la vivienda.
La Ley de IVA en su artículo
91.Dos establece que se aplicará el tipo del 4 % a las viviendas que sean
adquiridas por las entidades que apliquen este régimen especial, siempre que a
las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les sea de aplicación la
bonificación establecida en el apto.1 del art.54 de la Ley del Impuesto de
Sociedades.
Si necesitas cualquier
información adicional puedes contactar con nosotros en
rbasesoriamadrid@gmail.com
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