COMO CONTABILIZAR UN ALQUILER CON OPCION A COMPRA

Vamos a analizar cómo contabilizar un alquiler con opción de compra tanto en el caso de que se ejercite la opción de compra como si no se ejercitara.

Para la correcta contabilización deberemos de distinguir si es arrendamiento operativo o financiero.

Según la Norma de Registro y Valoración 8ª del Plan General Contable se establece que un arrendamiento será financiero si “se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo” y esto ocurrirá cuando “no existan dudas razonables de que se va dicha opción”. Según el PGC no existirá dudas razonables cuando en el caso de que exista opción a compra cuando el valor actualizado de los flujos generados por el arrendamiento sea similar al valor de mercado del bien en el momento de firmar el alquiler con opción a compra.

En el caso de un alquiler con opción a compra, normalmente, el valor actualizado de los alquileres es bastante inferior al valor de mercado del bien que se arrienda, por lo tanto, estaremos ante un arrendamiento operativo.

En los arrendamientos operativos se registrará como un ingreso  cada uno de los alquileres en el momento en que se produce el devengo de los mismos.

Arrendador.

En relación con el activo, deberemos de reclasificar el inmueble alquilado dándolo de baja en inmovilizado material (21) a inversiones inmobiliarias (22).

Deberemos de reconocer un ingreso en función del criterio de devengo por cada alquiler:

______________  x   _________________________

(440) Deudores      a     (477) IVA repercutido

                               a     (752) Ing.por arrendamientos.

______________  x   _________________________

En el caso de que la actividad principal de la empresa sea el arrendamiento, en lugar de la (752) utilizaremos la (705) ó (706) para que se refleje en la cifra de negocios, y en lugar de (440) Deudores lo contabilizaremos en la (430) Clientes.

En relación con la fianza recibida por el arrendatario:

______________  x   _________________________

(572) Bancos        a  (184) Fianzas rec.arrendatarios

______________  x   _________________________

En el momento de depositar la fianza en el IVIMA:

______________  x   _________________________

(264) Fianzas depositadas

                               a ( 572) Bancos

______________  x   _________________________

Si con posterioridad se ejercita la opción de compra, restaremos del precio de venta los alquileres cobrados en función de lo estipulado en el contrato de alquiler con opción a compra, cobrando el resto del precio y daremos de baja el inmueble y reconoceremos el beneficio/pérdida de la operación:

______________  x   _________________________

(572)  Banco

(282) Amort.Acumulada   
                              a  (220) Inv. Inmobiliarias (suelo)

                              a  (221) Inv. Inmobiliarias (const.)

                              a  (477) IVA Repercutido

                              a  (77) Bº derivados de inv.inmob.

(67) Pdas derivadas de inver.inmobiliarias.

______________  x   __________________________

Arrendatario.

Por el devengo de cada alquiler:

______________  x   _________________________

(621) Arrendamientos y cánones

(472) HP IVA soportado  
                             a  ( 410) Acreed.prestación de serv.

______________  x   _________________________

Por el pago de cada alquiler:

______________  x   _________________________

(410) Acreed.prestación de serv.

                               a  (572) Bancos

_____________  x   __________________________

Por la fianza entregada

______________  x   _________________________

(185) Fianzas constituidas LP

                                a (572) Banco

______________  x   _________________________

Si se ejercita la opción de compra tendremos que imputar los alquileres pagados como mayor valor del inmovilizado, tal y como, está regulado en la Norma de Registro y Valoración 22ª “Cambios en criterios contables y estimaciones”

______________  x   _________________________

(220) Inv.Inmob (suelo) 

(221) Inv.Inmob (constr)
                              a  (113) Reservas Voluntarias

______________  x   _________________________

Cuando registremos la compra del bien y demos de alta el activo tendremos que tener la precaución de no amortizar la parte del coste que se corresponde con el alquiler que hemos pagado para evitar duplicar el gasto.

______________  x   _________________________

(220) Inv.Inmob (suelo)

(221) Inv.Inmob (constr)

(472) HP IVA soportado
                              a (523) Prov. de inmovilizado

______________  x   _________________________

______________  x   _________________________

(523) Prov. de inmovilizado
                              a (572) Banco.

______________  x   _________________________

En el caso de que nos subroguemos en el préstamo bancario, el asiento sería:

______________  x   _________________________

(220) Inv.Inmob (suelo)

(221) Inv.Inmob (constr)

(472) HP IVA soportado
                              a (523) Prov.de inmovilizado

                              a (521) ó (171) Deudas Ent.Cdto.

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¿CUAL ES EL PLAZO, CON CARACTER GENERAL, PARA EMITIR UNA FACTURA RECTIFICATIVA? ¿Y EN EL CASO DE RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA?

Vamos a analizar en función de la normativa vigente, de que plazo disponemos para realizar la rectificación de una factura. Igualmente analizaremos la particularidad en el caso de resolución o rescisión de contratos.

El art.80 LIVA establece que cuando por resolución firme, judicial o administrativa o con arreglo a Derecho o a los usos de comercio queden sin efecto total o parcialmente las operaciones gravadas o se altere el precio después del momento en que la operación se haya efectuado, la base imponible se modificará en la cuantía correspondiente.

El art.24 de la LIVA establece que en los casos establecidos en el art.80 LIVA “el sujeto pasivo quedará obligado a expedir y remitir al destinatario de las operaciones una nueva factura o documento sustitutivo en el que se rectifique o , en su caso, anule la cuota repercutida, en la forma prevista en el art.13 del Reglamento de Facturación”.

El art.15 el Reglamento de Facturación establece  “será obligatoria la expedición de una factura rectificativa en los casos en que las cuotas repercutidas se hubiesen determinado incorrectamente o se hubieran producido las circunstancias que, según lo dispuesto en el art. 80 LIVA, dan lugar a la modificación de la base imponible”. El mismo artículo en su apartado 3 establece “la expedición de la factura o documento sustitutivo rectificativos deberá efectuarse tan pronto como el obligado a expedirlos tenga constancia de las circunstancias que, conforme a los apartados anteriores, obligan a su expedición, siempre que no hubiesen transcurrido cuatro años a partir del momento en que se devengó el impuesto o, en su caso, se produjeron las circunstancias a que se refiere el art.80 de la Ley del Impuesto”.

La expedición de la factura rectificativa deberá de efectuarse tan pronto como el obligado a expedirlas tenga constancia de las circunstancias que obligan a su expedición, siempre que no hubiesen transcurrido cuatro años a partir del momento en que se devengó el impuesto, o en su caso, se produjeron las circunstancias a que se refiere el art.80 LIVA.

Por lo tanto, con carácter general, el plazo es 4 años desde el devengo del impuesto.

Si analizamos el caso concreto de una resolución de un contrato de compraventa , estamos en uno de los supuestos del art.80, y por tanto, el plazo será de 4 años desde que se produzca la resolución de la compraventa, ya que es éste el momento en que queda sin efecto la operación gravada. Ello supone que se deberá devolver al comprador la totalidad de las cuotas repercutidas por los pagos anticipados que fue realizando y no sólo aquellas que se devengaron en los cuatro años anteriores al momento en que se cancela la operación de compraventa.

En caso de que en el momento de realizar la rectificación de las facturas el tipo impositivo haya variado para la operación realizada, las facturas rectificativas se realizaran aplicando el tipo impositivo que se aplicó en el devengo de cada factura emitida.

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REGIMEN ESPECIAL DE ENTIDADES DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS (LEY DEL IMPUESTO DE SOCIEDADES)

Vamos a analizar este régimen especial incluido en el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Sociedades (art.53 y 54 del Real Decreto Legislativo 4/2004), que ofrece un régimen fiscal muy beneficioso y que se mantiene en el Proyecto de Ley del Impuesto de Sociedades incluido dentro de la inminente reforma fiscal.

Este régimen fiscal es optativo para aquellas entidades que tengan como actividad principal el alquiler de viviendas, si bien es cierto, que es compatible con el desarrollo de otras actividades complementarias por la misma entidad, así como la venta de las viviendas una vez que haya transcurrido el plazo mínimo de mantenimiento de 3 años.

Es importante matizar que a efectos de aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el art.2.1. de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas. 

Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.

Vamos a exponer los requisitos que deben de cumplir y, posteriormente, los beneficios fiscales que ofrece este régimen.

Respecto a los requisitos:

-          Debe destinar al alquiler un mínimo de 8 viviendas, sin que establezca un número máximo de viviendas.

-          Dichas viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en alquiler durante un período mínimo de 3 años.

-          Se debe llevar una contabilidad separada por cada inmueble, con objeto de poder determinar en cada momento la renta derivada de cada inmueble.

-          En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias, más del 55% de la renta obtenida a lo largo del ejercicio (excluida la derivada de la transmisión de inmuebles) provenga del alquiler de inmuebles o bien, que al menos el 55% de la composición del Activo esté integrada por bienes que sean susceptibles de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación establecida para este régimen.

Los beneficios fiscales serían:

-          85 % de bonificación en la cuota íntegra correspondiente a la renta derivada del alquiler de viviendas, por lo que el tipo de tributación se reduciría al 4,5%

-          90 % de bonificación en la cuota íntegra correspondiente a la renta derivada del alquiler de viviendas cuando el arrendatario sea un discapacitado y se hayan efectuado obras de adecuación de la vivienda a las circunstancias del arrendatario discapacitado. El tipo de tributación se reduciría al 3%. Esta bonificación más beneficiosa, para alquileres destinados a personas discapacitadas, no aparece en el actual Proyecto de Ley del IS incluido en la inminente reforma tributaria.

Respecto a lo que se entiende por renta de cada inmueble sería el ingreso por alquiler menos los gastos directamente imputables para la obtención de ese ingreso y menos la parte proporcional de los gastos generales que sean también necesarios para la obtención de dicha renta.

Es importante matizar que este régimen es incompatible con las medidas establecidas para las entidades de reducida dimensión, es decir, aquellas entidades que cumplan los requisitos para aplicar los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión podrán optar entre aplicar dichos incentivos o aplicar el régimen especial para entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.

Para la aplicación de este régimen es requisito necesario la comunicación por parte del sujeto pasivo a la Administración Tributaria, siendo de aplicación en el mismo período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y resultando aplicable hasta que se comunique la renuncia al mismo.

También es importante matizar que respecto al IVA el arrendamiento de viviendas es una actividad sujeta pero exenta de IVA. Esto limita el derecho a deducir las cuotas soportadas por IVA. Es decir, cuando se adquiere una vivienda para alquilarla el IVA pagado, normalmente el 10%, no se puede deducir, lo que supone un mayor coste de adquisición de la vivienda.

La Ley de IVA en su artículo 91.Dos establece que se aplicará el tipo del 4 % a las viviendas que sean adquiridas por las entidades que apliquen este régimen especial, siempre que a las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les sea de aplicación la bonificación establecida en el apto.1 del art.54 de la Ley del Impuesto de Sociedades.

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