miércoles, 29 de octubre de 2014

COMO CONTABILIZAR UN ALQUILER CON OPCION A COMPRA



Vamos a analizar cómo contabilizar un alquiler con opción de compra tanto en el caso de que se ejercite la opción de compra como si no se ejercitara.

Para la correcta contabilización deberemos de distinguir si es arrendamiento operativo o financiero.

Según la Norma de Registro y Valoración 8ª del Plan General Contable se establece que un arrendamiento será financiero si “se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo” y esto ocurrirá cuando “no existan dudas razonables de que se va dicha opción”. Según el PGC no existirá dudas razonables cuando en el caso de que exista opción a compra cuando el valor actualizado de los flujos generados por el arrendamiento sea similar al valor de mercado del bien en el momento de firmar el alquiler con opción a compra.

En el caso de un alquiler con opción a compra, normalmente, el valor actualizado de los alquileres es bastante inferior al valor de mercado del bien que se arrienda, por lo tanto, estaremos ante un arrendamiento operativo.

En los arrendamientos operativos se registrará como un ingreso  cada uno de los alquileres en el momento en que se produce el devengo de los mismos.

Arrendador.

En relación con el activo, deberemos de reclasificar el inmueble alquilado dándolo de baja en inmovilizado material (21) a inversiones inmobiliarias (22).

Deberemos de reconocer un ingreso en función del criterio de devengo por cada alquiler:
______________  x   _________________________
(440) Deudores      a     (477) IVA repercutido
                               a     (752) Ing.por arrendamientos.
______________  x   _________________________

En el caso de que la actividad principal de la empresa sea el arrendamiento, en lugar de la (752) utilizaremos la (705) ó (706) para que se refleje en la cifra de negocios, y en lugar de (440) Deudores lo contabilizaremos en la (430) Clientes.

En relación con la fianza recibida por el arrendatario:
______________  x   _________________________
(572) Bancos        a  (184) Fianzas rec.arrendatarios
______________  x   _________________________

En el momento de depositar la fianza en el IVIMA:
______________  x   _________________________
(264) Fianzas depositadas
                               a ( 572) Bancos
______________  x   _________________________

Si con posterioridad se ejercita la opción de compra, restaremos del precio de venta los alquileres cobrados en función de lo estipulado en el contrato de alquiler con opción a compra, cobrando el resto del precio y daremos de baja el inmueble y reconoceremos el beneficio/pérdida de la operación:
______________  x   _________________________
(572)  Banco
(282) Amort.Acumulada   
                              a  (220) Inv. Inmobiliarias (suelo)
                              a  (221) Inv. Inmobiliarias (const.)
                              a  (477) IVA Repercutido
                              a  (77) Bº derivados de inv.inmob.
(67) Pdas derivadas de inver.inmobiliarias.
______________  x   __________________________


Arrendatario.

Por el devengo de cada alquiler:
______________  x   _________________________
(621) Arrendamientos y cánones
(472) HP IVA soportado  
                             a  ( 410) Acreed.prestación de serv.
______________  x   _________________________

Por el pago de cada alquiler:
______________  x   _________________________
(410) Acreed.prestación de serv.
                               a  (572) Bancos
_____________  x   __________________________

Por la fianza entregada

______________  x   _________________________
(185) Fianzas constituidas LP
                                a (572) Banco
______________  x   _________________________

Si se ejercita la opción de compra tendremos que imputar los alquileres pagados como mayor valor del inmovilizado, tal y como, está regulado en la Norma de Registro y Valoración 22ª “Cambios en criterios contables y estimaciones”
______________  x   _________________________
(220) Inv.Inmob (suelo) 
(221) Inv.Inmob (constr)
                              a  (113) Reservas Voluntarias
______________  x   _________________________

Cuando registremos la compra del bien y demos de alta el activo tendremos que tener la precaución de no amortizar la parte del coste que se corresponde con el alquiler que hemos pagado para evitar duplicar el gasto.

______________  x   _________________________
(220) Inv.Inmob (suelo)
(221) Inv.Inmob (constr)
(472) HP IVA soportado
                              a (523) Prov. de inmovilizado
______________  x   _________________________
______________  x   _________________________
(523) Prov. de inmovilizado
                              a (572) Banco.
______________  x   _________________________

En el caso de que nos subroguemos en el préstamo bancario, el asiento sería:
______________  x   _________________________
(220) Inv.Inmob (suelo)
(221) Inv.Inmob (constr)
(472) HP IVA soportado
                              a (523) Prov.de inmovilizado
                              a (521) ó (171) Deudas Ent.Cdto.
______________  x   _________________________



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viernes, 24 de octubre de 2014

¿CUAL ES EL PLAZO, CON CARACTER GENERAL, PARA EMITIR UNA FACTURA RECTIFICATIVA? ¿Y EN EL CASO DE RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA?


Vamos a analizar en función de la normativa vigente, de que plazo disponemos para realizar la rectificación de una factura. Igualmente analizaremos la particularidad en el caso de resolución o rescisión de contratos.

El art.80 LIVA establece que cuando por resolución firme, judicial o administrativa o con arreglo a Derecho o a los usos de comercio queden sin efecto total o parcialmente las operaciones gravadas o se altere el precio después del momento en que la operación se haya efectuado, la base imponible se modificará en la cuantía correspondiente.

El art.24 de la LIVA establece que en los casos establecidos en el art.80 LIVA “el sujeto pasivo quedará obligado a expedir y remitir al destinatario de las operaciones una nueva factura o documento sustitutivo en el que se rectifique o , en su caso, anule la cuota repercutida, en la forma prevista en el art.13 del Reglamento de Facturación”.

El art.15 el Reglamento de Facturación establece  “será obligatoria la expedición de una factura rectificativa en los casos en que las cuotas repercutidas se hubiesen determinado incorrectamente o se hubieran producido las circunstancias que, según lo dispuesto en el art. 80 LIVA, dan lugar a la modificación de la base imponible”. El mismo artículo en su apartado 3 establece “la expedición de la factura o documento sustitutivo rectificativos deberá efectuarse tan pronto como el obligado a expedirlos tenga constancia de las circunstancias que, conforme a los apartados anteriores, obligan a su expedición, siempre que no hubiesen transcurrido cuatro años a partir del momento en que se devengó el impuesto o, en su caso, se produjeron las circunstancias a que se refiere el art.80 de la Ley del Impuesto”.

La expedición de la factura rectificativa deberá de efectuarse tan pronto como el obligado a expedirlas tenga constancia de las circunstancias que obligan a su expedición, siempre que no hubiesen transcurrido cuatro años a partir del momento en que se devengó el impuesto, o en su caso, se produjeron las circunstancias a que se refiere el art.80 LIVA.

Por lo tanto, con carácter general, el plazo es 4 años desde el devengo del impuesto.

Si analizamos el caso concreto de una resolución de un contrato de compraventa , estamos en uno de los supuestos del art.80, y por tanto, el plazo será de 4 años desde que se produzca la resolución de la compraventa, ya que es éste el momento en que queda sin efecto la operación gravada. Ello supone que se deberá devolver al comprador la totalidad de las cuotas repercutidas por los pagos anticipados que fue realizando y no sólo aquellas que se devengaron en los cuatro años anteriores al momento en que se cancela la operación de compraventa.

En caso de que en el momento de realizar la rectificación de las facturas el tipo impositivo haya variado para la operación realizada, las facturas rectificativas se realizaran aplicando el tipo impositivo que se aplicó en el devengo de cada factura emitida.



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miércoles, 22 de octubre de 2014

REGIMEN ESPECIAL DE ENTIDADES DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS (LEY DEL IMPUESTO DE SOCIEDADES)

Vamos a analizar este régimen especial incluido en el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Sociedades (art.53 y 54 del Real Decreto Legislativo 4/2004), que ofrece un régimen fiscal muy beneficioso y que se mantiene en el Proyecto de Ley del Impuesto de Sociedades incluido dentro de la inminente reforma fiscal.

Este régimen fiscal es optativo para aquellas entidades que tengan como actividad principal el alquiler de viviendas, si bien es cierto, que es compatible con el desarrollo de otras actividades complementarias por la misma entidad, así como la venta de las viviendas una vez que haya transcurrido el plazo mínimo de mantenimiento de 3 años.

Es importante matizar que a efectos de aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el art.2.1. de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas. 

Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.

Vamos a exponer los requisitos que deben de cumplir y, posteriormente, los beneficios fiscales que ofrece este régimen.

Respecto a los requisitos:

-          Debe destinar al alquiler un mínimo de 8 viviendas, sin que establezca un número máximo de viviendas.
-          Dichas viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en alquiler durante un período mínimo de 3 años.
-          Se debe llevar una contabilidad separada por cada inmueble, con objeto de poder determinar en cada momento la renta derivada de cada inmueble.
-          En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias, más del 55% de la renta obtenida a lo largo del ejercicio (excluida la derivada de la transmisión de inmuebles) provenga del alquiler de inmuebles o bien, que al menos el 55% de la composición del Activo esté integrada por bienes que sean susceptibles de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación establecida para este régimen.

Los beneficios fiscales serían:

-          85 % de bonificación en la cuota íntegra correspondiente a la renta derivada del alquiler de viviendas, por lo que el tipo de tributación se reduciría al 4,5%
-          90 % de bonificación en la cuota íntegra correspondiente a la renta derivada del alquiler de viviendas cuando el arrendatario sea un discapacitado y se hayan efectuado obras de adecuación de la vivienda a las circunstancias del arrendatario discapacitado. El tipo de tributación se reduciría al 3%. Esta bonificación más beneficiosa, para alquileres destinados a personas discapacitadas, no aparece en el actual Proyecto de Ley del IS incluido en la inminente reforma tributaria.

Respecto a lo que se entiende por renta de cada inmueble sería el ingreso por alquiler menos los gastos directamente imputables para la obtención de ese ingreso y menos la parte proporcional de los gastos generales que sean también necesarios para la obtención de dicha renta.

Es importante matizar que este régimen es incompatible con las medidas establecidas para las entidades de reducida dimensión, es decir, aquellas entidades que cumplan los requisitos para aplicar los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión podrán optar entre aplicar dichos incentivos o aplicar el régimen especial para entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.

Para la aplicación de este régimen es requisito necesario la comunicación por parte del sujeto pasivo a la Administración Tributaria, siendo de aplicación en el mismo período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y resultando aplicable hasta que se comunique la renuncia al mismo.

También es importante matizar que respecto al IVA el arrendamiento de viviendas es una actividad sujeta pero exenta de IVA. Esto limita el derecho a deducir las cuotas soportadas por IVA. Es decir, cuando se adquiere una vivienda para alquilarla el IVA pagado, normalmente el 10%, no se puede deducir, lo que supone un mayor coste de adquisición de la vivienda.

La Ley de IVA en su artículo 91.Dos establece que se aplicará el tipo del 4 % a las viviendas que sean adquiridas por las entidades que apliquen este régimen especial, siempre que a las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les sea de aplicación la bonificación establecida en el apto.1 del art.54 de la Ley del Impuesto de Sociedades.

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viernes, 26 de septiembre de 2014

QUIERO SER AUTÓNOMO ¿QUÉ TENGO QUE HACER?

(Actualizado 15 Septiembre 2016).

En algún  momento de nuestra vida, quien no ha pensado ¿y si fuera autónomo? ¿Y si fuera mi propio jefe?. Ahora, más que nunca, se da la figura del autónomo, emprendedor o freelance, muchas veces por inquietud personal y muchas veces porque no queda otra opción. Lo que sí es importante, sea cual sea la motivación para dar el paso, es saber cuáles son nuestras obligaciones fiscales, mercantiles y laborales ¡Qué no son pocas!





Lo primero que tendremos que hacer será elegir el epígrafe del IAE en el que dar de alta la actividad económica que vayamos a realizar. La elección del epígrafe no siempre resulta sencilla pero es importante porque puede tener repercusiones a nivel fiscal.

El IAE es un tributo cuyo hecho imponible es el mero ejercicio en el territorio nacional de una actividad empresarial, profesional o artística, se ejerzan o no en un local determinado, y se hallen o no especificadas en las tarifas del impuesto.

Las actividades económicas se dividen en tres grandes Secciones:

Sección 1ª: Actividades Empresariales.

Sección 2ª: Actividades  Profesionales.

Sección 3ª: Actividades Artísticas.

Serán Actividades Empresariales las mineras, industriales, comerciales y de servicios clasificadas en la Sección 1ª de la Tarifas del IAE.

Serán Actividades Profesionales las clasificadas en la Sección 2ª de las Tarifas, siempre que se ejerzan por personas físicas. Cuando una persona jurídica o comunidad de bienes ejerza una actividad de las comprendidas en la Sección 2ª, deberá de matricularse en la actividad análoga incluida en la Sección 1ª de Actividades Empresariales.
Es importante hacer hincapié en las exenciones:

-     Estarán exentos los sujetos pasivos que inicien el ejercicio de su actividad en territorio español, durante los dos primeros períodos impositivos del IAE  en que se desarrolle la actividad. No se considerará que se ha producido el inicio del ejercicio de una actividad cuando ésta se haya desarrollado anteriormente bajo otra titularidad (por ejemplo, fusión, escisión o aportación de ramas de actividad).

-          Estarán exentos las personas físicas (autónomos).

-      Estarán exentos los sujetos pasivos del impuesto de sociedades, las sociedades civiles y las entidades sin personalidad jurídica que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros.

Los sujetos exentos del IAE realizarán el alta, modificación o baja en el mismo a través de los modelos 036 ó 037. En caso de no estar exento deberá presentar además el modelo 840 antes del transcurso de 1 mes desde el inicio de la actividad.

Si quieres acceder a las instrucciones para cumplimentar dicho modelo puedes usar el siguiente enlace modelo 840

Para comunicar la cifra de negocios, en caso de que estés obligado a ello, deberás presentar el modelo 848. Si quieres accede al modelo puedes usar el siguiente enlace modelo 848

  

Después deberemos darnos de alta en Hacienda mediante el modelo 036 ó 037 también denominados Declaración Censal. Este modelo sirve, entre otras cosas, para solicitar el NIF,  informar de la actividad a desarrollar, la ubicación donde desarrollarás tu actividad y las obligaciones tributarias que asumes.

Es muy importante el rellenar correctamente el modelo 036 ó 037 ya que es el modelo que permitirá a la Agencia Tributaria comprobar el cumplimiento de las obligaciones tributarias por cada sujeto pasivo.

Entre otros datos, tendrás que elegir qué régimen vas a aplicar en la liquidación de los diferentes tributos: IVA (general, recargo de equivalencia, bienes usados, simplificado,…), IRPF (estimación objetiva, estimación directa, estimación directa simplificada,…), Retenciones e ingresos a cuenta (trabajo personal, arrendamiento, capital mobiliario,…).

El modelo 036 ó 037 se debe presentar antes del inicio de las actividades, de realizar operaciones o del nacimiento de la obligación de retener o ingresar a cuenta. Las personas jurídicas o entidades sin personalidad jurídica, deberán solicitar el NIF dentro del mes siguiente a la fecha de su constitución o de su establecimiento en territorio español.

El modelo 037, modelo simplificado, podrán presentarlo las personas físicas con determinadas condiciones, entre ellas:

ü Tengan NIF, no actúen por medio de representante y sean residentes en España.

ü Su domicilio fiscal debe coincidir con el de gestión administrativa.

ü No estén incluidos en los regímenes especiales del IVA con excepción del simplificado, agricultura, ganadería y pesca o de recargo de equivalencia o del criterio de caja.

ü No figuren en el registro de devolución mensual (REDEME) del IVA, el de operadores intracomunitarios, o el de grandes empresas.

ü No satisfagan rendimientos del capital mobiliario.

El modelo 036 ó 037 habrá de presentarse también cuando haya modificaciones respecto a los datos declarados en el modelo en que solicitábamos el alta en la actividad o cuando cesen las actividades económicas e informemos de la baja en nuestras obligaciones tributarias. El plazo será, con carácter general, 1 mes desde que se modificaron las circunstancias de la situación inicial o desde el cese de la actividad o desde la disolución. En caso de fallecimiento de la persona física el plazo es de 6 meses.

Si quieres acceder a las instrucciones para cumplimentar dichos modelos puedes usar los siguientes enlaces modelo 036 / modelo 037.

Tras habernos dado de alta en Hacienda, dispondremos de un  mes para cursar el alta en el RETA (Régimen Especial de Trabajadores Autónomos de la Seguridad Social). Se realiza a través del Modelo TA.0521.

Para darte de alta te exigirán copia del DNI y copia de tu tramitación de alta en Hacienda (modelo 036 ó 037).

Al cumplimentar el modelo TA.0521 deberás elegir la base de cotización. Podrás optar por la base mínima, la base máxima  u otra base (deberás de incluir el importe). Igualmente deberás de elegir la mutua de cobertura en caso de IT derivada de contingencias comunes y si quieres acogerte  a la cobertura de las contingencias profesionales (AT y EP) (obligatorio para algunos colectivos).

Si deseas obtener más información sobre este modelo puedes usar el siguiente enlace  TA.0521.

En el caso de que la actividad a desarrollar en un local comercial, además necesitarás:

Licencia de obras en el caso de que necesites efectuar obras para adaptar el local a la actividad a desarrollar. Su tramitación se efectúa ante el Ayuntamiento.

Licencia de apertura. Será necesaria para que en un local, nave u oficina se pueda ejercer una actividad comercial, industrial o de servicios. Se tramita ante el Ayuntamiento y la cuantía a pagar dependerá de la ubicación del local, de los metros cuadrados y del tipo de actividad a desarrollar (inocua o calificada). Esta licencia deberá renovarse cada vez que se cambie la actividad a desarrollar en el local.

En el caso de que vayas a contratar a empleados deberás de conseguir un número de inscripción en la Seguridad Social.

La solicitud de inscripción se realizará a través del modelo TA.6. Dicha solicitud deberá de ir acompañada de determinada documentación:
        Si es un empresario individual:

            -  Documento identificativo del titular de la empresa

- Documento emitido por Hacienda donde conste el NIF y la actividad económica de la empresa.

         Si es una sociedad, además de los dos documentos anteriores y la solicitud, además:

- Escritura de constitución registrada.

- Fotocopia del DNI del firmante de la solicitud.

- Documento que acredite los poderes del firmante.

La Tesorería asignará al empresario un número de inscripción que será considerado el primero y principal código de cuenta de cotización y al mismo se vincularán todas aquellas otras cuentas de cotización que puedan asignársele.

Existen determinados supuestos en los que se asignarán cuentas de cotización distintas de la principal:

     Si un empresario tiene varios centros de trabajo en la misma provincia y dedicados a actividades diversas, cada centro tendrá una cuenta de cotización.

         Si un empresario tiene varios centros de trabajo en distintas provincias, se dedique o no a la misma actividad, tendrán distinta cuenta de cotización.

Si deseas obtener más información sobre este modelo puedes hacerlo en el siguiente enlace modelo TA.6


Los empresarios deberán de comunicar a la Tesorería las variaciones en los datos consignados al solicitar la inscripción, así como la realización de actividades distintas de las declaradas al solicitar la inscripción inicial, los datos de trabajadores que presenten especialidades en materia de cotización, y las variaciones que se produzcan en los datos facilitados con anterioridad, siendo obligatoria, entre otros, en los siguientes casos:

         Cambio de nombre de la persona física o de denominación de la persona jurídica.

         Cambio del domicilio legal del empresario.

         Cambio de la entidad que cubra las contingencias profesionales.

         Cambio de actividad económica.

En caso de extinción de la empresa  o el cese temporal o definitivo de la actividad, deberá comunicarlo mediante el modelo TA.7 en el plazo de seis días naturales siguientes a aquel en que se produzca la extinción o cese de la actividad.

Si deseas obtener más información sobre este modelo puedes obtenerlo en el siguiente enlace Modelo TA.7

❻ Desde la aprobación de la Ley 23/2015 de 21 de julio el libro de visitas ha dejado de ser obligatorio. Con anterioridad a la aprobación de esta Ley era obligatorio para cada centro de trabajo independientemente de si se tenían empleados o no. Era un libro que cualquier autónomo tenía que tener a disposición de la Inspección de Trabajo.

A partir de la aprobación de esta Ley, para cada inspección realizada, el inspector de trabajo redactará un escrito que entregará al autónomo inspeccionado.


El empresario, igualmente, está obligado a comunicar la apertura de un centro de trabajo con carácter previo o dentro de los 30 días siguientes a la apertura a la autoridad laboral competente, quien la ha de poner en conocimiento de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social para que por esta se comprueben las medidas de seguridad y salud en el trabajo.

El empresario deberá presentar la solicitud, el plan de prevención de riesgos laborales y aquellas empresas con actividades calificadas de molestas, insalubres y peligrosas deberán presentar además un proyecto técnico y memoria descriptiva de la actividad.

Si quieres obtener más información al respecto puedes hacerlo en el siguiente enlace apertura centro de trabajo.

La inscripción en el Registro Mercantil es un trámite obligatorio para las sociedades y es optativo para los autónomos.

En función del diferente método de cálculo del rendimiento neto en el IRPF por el que hayamos optado al cumplimentar el modelo 036 ó 037 tendremos que llevar los siguientes libros:

Estimación Directa Normal (EDN)
Las obligaciones contables y mercantiles serían:

-          Actividades mercantiles: Contabilidad ajustada al Código de Comercio , lo cual obliga a llevar dos libros contables: el libro diario y el libro de inventarios y cuentas anuales.

-          Actividades no mercantiles:

o   Libro registro de ventas e ingresos

o   Libro de compras y gastos

o   Libro de bienes de inversión

-          Actividades profesionales:

o   Libro registro de ingresos

o   Libro registro de gastos

o   Libro de bienes de inversión

o   Libro de provisiones de fondos y suplidos

Estimación Directa Simplificada (EDS)
Las obligaciones contables y mercantiles serían:

-          Actividades empresariales:

o   Libro registro de ventas e ingresos

o   Libro de compras y gastos

o   Libro de bienes de inversión

-          Actividades profesionales:

o   Libro registro de ingresos

o   Libro registro de gastos

o   Libro de bienes de inversión

o   Libro de provisiones de fondos y suplidos

Estimación Objetiva (EO)

Es obligatorio conservar las facturas emitidas, recibidas y los justificantes de los módulos aplicados.

Si vamos a ejercer la actividad mediante una sociedad tributaremos por IS y deberemos de llevar la contabilidad ajustada al código de comercio (libro diario y libro de inventarios y cuentas anuales).
Dado la cantidad de trámites a realizar y la importancia de cursar el alta correctamente para evitar las desagradables sanciones a posteriori recomendamos la consulta a un profesional especializado en la materia.



Si necesitas ayuda para realizar tus trámites de alta como autónomo o necesitas cualquier información adicional puedes contactar con nosotros en




José Abascal 44 - 4º. 28003 - Madrid.
T. 91 395 28 89


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